Négocier avec son banquier !

Négocier avec son banquier !

Continuons notre processus d’achat avec une étape très importante : le premier contact avec sa banque !

Lorsque vous aurez trouvé LE bien que vous cherchez, vous allez devoir relationBanqueClientcontacter votre banquier… Nous allons voir ensemble les différents éléments à lui communiquer pour qu’il vous transmette une première simulation de prêt !

Grâce à cette simulation vous pourrez par la suite négocier cette même offre et/ou prendre contact avec d’autres banques afin de tirer les prix vers le bas !

Je vais vous faire un copié-collé d’un mail que j’ai envoyé à mon propre banquier concernant un bien dans lequel j’envisage d’investir en location saisonnière. Nous détaillerons ensemble les points clés du mail :

« Je vous précise également que nous avons un autre projet avec ma conjointe. En effet, nous avons visité un studio complètement meublé à Canet-en-roussillon (66140) de 22m2 refait à neuf à 100m de la plage. Il est situé avenue de la méditerranée.

Nous envisageons de louer ce studio de Septembre à Mai à un étudiant et les 3 mois estivaux en location saisonnière.

Immeuble : 34 lots

Etage du bien : 2

Taxe foncière : 590 euros

Charge de copropriété : 404 euros annuelles

Montant de la location de septembre à mai : 380 euros

Montant de la location en saisonnier : Juillet  400 euros/semaine — Août 550 euros/semaine — Septembre 200 euros/semaine

Aucuns travaux à prévoir au niveau de l’immeuble, ascenseur refait en 2014 et appartement refait en totalité en 2013 (cumulus, tableau électrique, mobilier, électroménager, tv…)

Prix du bien : 69500 euros non négocié.

Nous emprunterions comme pour les biens précédents sur une durée de 20 ans sans apport.

Je vous précise que concernant la maison de Villegly, la maison est louée 480 euros hors charges et nous avons déjà un locataire prévu pour la maison de Conques en l’occurence mon oncle à 500 euros hors charges. Je ne sais pas si ces informations auront un impact sur notre prochain projet mais je vous le précise au cas où.

Dans l’attente de vos nouvelles.

Bien cordialement.

Jonathan Jourdan. « 

Les points clés :

  • le type de bien : lorsque vous enverrez votre mail au banquier la premier chose à mentionner est le type de bien (studio, maison, appartement, parking, immeuble)…
  • l’endroit : cette information est indispensable… si possible l’adresse exacte ou les commodités à proximité. Certains vous diront que cela ne sert à rien, cependant, le fait de mentionner que le bien se trouve e-XoIgrU2_pRbEG7z1tWm0J87HIdans une zone « vivante » rassurera votre banquier sur la facilité ou non de location du bien.
  • votre projet : dans mon mail je mentionne que j’envisage de louer le studio dans un premier temps en location pleine de Septembre à Mai, puis en location saisonnière l’été…
  • la situation du bien : surtout pour les appartements, l’étage où est situé le bien et le nombre de lots dans la copropriété
  • ce que vous coûte le bien : la taxe foncière et les charges de copropriété (seulement pour les biens en copropriété)
  • ce que le bien vous rapporte : montant de la location (ne mentez pas, ils vérifient en fonction du marché).
  • les travaux à prévoir ou les travaux réalisés : cette information leur permet de savoir si le bien est immédiatement louable ou non.
  • le prix : évidemment le plus important, négocié ou non négocié, prenez au plus large présentez-leur le prix le plus haut, ça nous pourra qu’être moins cher après négociation.
  • l’emprunt et le montant de l’apport : la durée d’emprunt que vous souhaitez, le banquier vous dira si cette période est envisageable ou non, ainsi que le montant de votre apport… Indispensable pour la simulation.
  • enfin, votre situation financière actuelle : avez-vous des biens, sont-ils loués ou non, précisez le montant des locations, des prêts en cours…

Grâce à toutes ces informations, votre banquier va étudier la viabilité ou non du projet et va vous transmettre l’offre de prêt…

Sur l’offre de prêt sera mentionné des informations telles que : la durée d’emprunt, le taux d’intérêt et le taux d’assurance, votre taux d’endettement, le montant global de l’achat (frais de notaire, montant de l’achat, frais de dossier bancaire…).

Petite précision, si vous passez par une agence immobilière précisez que votre montant d’achat comprend les frais d’agence…

Exemple : j’ai acheté ma première maison en investissement locatif 52500 euros FAI (frais d’agence inclus de 5000 euros) plus 5000 euros de frais de notaire, soit un montant global de 57500 euros. La banque avait mal lue mes informations et pensait que j’avais négocié le prix d’achat 52500 euros hors frais d’agence… en conséquence, le montant total de l’achat sur l’offre de prêt s’élevait à 62500 euros !…

SOYEZ VIGILANTS…

Grâce à cette simulation, vous devez prospecter les banques qui vous intéressent et leur montrer votre offre afin qu’elles vous fassent une simulation à leur tour.

Si une banque pense qu’elle ne pourra pas descendre plus bas, elle vous le dira et ne prendra même pas la peine de vous faire une simulation.

Faîtes le tour de 2 ou 3 banques en plus de la votre, ne faîtes pas 20 banques, cela ne sert strictement à rien. Après avoir 2 ou 3 simulations supplémentaires entre vos mains, retournez voir votre banque et exposez leur les simulations des établissements… si elle est commerçante, elle s’alignera ou vous fera une offre plus intéressante.

Vous devez également essayer de faire supprimer les frais de dossier, qui se sont élevés pour mes achats à 500 euros.

Autre point important, le taux d’assurance, certaines personnes ne pensent pas à cette information et ne pensent qu’à faire baisser le taux d’intérêt !… Cependant le taux d’assurance est tout aussi important…

Concernant ce taux, vous pouvez également vous assurez dans un autre organisme, la seule contrainte est que les garanties proposés doivent être les mêmes que les garanties proposées par votre banque…

Dernier point, vous devez penser à l’avenir !

En effet, imaginons que vous ayez une prime de 100000 euros !, vous voudrez évidemment rembourser au plus vite votre achat, cependant vous devrez payer des frais sur les remboursement anticipés… Pour éviter cela, demandez à votre banque de vous permettre d’effectuer des remboursements anticipés à partir d’un certain nombre d’années sans frais…

Exemple : J’ai emprunté pour mes 2 premiers biens sur 20 ans sans apport. J’ai demandé à la banque ce qu’il en était au niveau des remboursements anticipés, étant donné que je touche des primes relativement souvent dans le cadre de mon activité professionnelle.

Résultat, j’ai la possibilité de rembourser un mois de plus sans frais par an les 7 premières années. A partir de la 7ème année, je peux rembourser mon bien comme je l’entend sans frais !!!!

Ce paramètre est extrêmement important…

La banque va vous envoyé plusieurs simulations en fonction des changements que vous voulez apporter à votre prêt, évidemment vous ne pourrez pas tout faire, à vous de calculer !Businessman Office

Lorsque vous aurez validé votre offre, la banque vous enverra l’offre officielle par courrier recommandé et vous devrez signer un certain nombre de pages que vous retournerez également en recommandé après 11 jours…

Pensez à relire soigneusement l’offre officielle !

Voilà, vous êtes prêts à contacter votre banque, il n’y a rien de sorcier, vous êtes en position de force…

Jonathan Jourdan

 

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