Ma méthode de recherche !

Ma méthode de recherche !

Après vous avoir expliqué les étapes de l’achat de manière assez globale, nous allons à présent rentrer dans les détails…

Avant de vous lancez dans quoi que ce soit, vous devez apprendre à chercher votre bien.

Que ce soit pour de l’investissement locatif, résidence principale, terrain…

LA METHODE EST TOUJOURS LA MÊME !

Prenons un exemple :

Vous recherchez un appartement au prix maximal de 130000 euros. Comme la plupart des gens, vous allez sur les sites d’annonces entre particuliers tels que leboncoin et/où seloger, vous entrez vos critères de recherches… et vous avez raison !

C’est déjà un bon commencement…

Sélectionnez les annonces qui vous intéressent et appelez les différents annonceurs…

VOUS DEVEZ LES APPELER !

Vous êtes un client, vous êtes donc le roi…

Quoi demander au vendeur ?

– si c’est un particulier :

  • demandez-lui tout d’abord où est situé le bien. Précisez-lui que vous voulez regarder sur internet via StreetView l’emplacement du bien. stamm-bild-q100methodeCela vous évitera en effet de vous déplacez pour rien et donc perdre votre temps. En général, les particuliers n’hésite pas à vous la donner. Vous pourrez ainsi voir si le bien se trouve à proximité de la route, des commerces, des lignes de chemin de fer…
  • demandez-lui ensuite le montant de la taxe foncière. Cette question est indispensable pour le calcul de votre rentabilité. Vous trouverez de calcul dans l’article investissement locatif, c’est quoi ?
  • si c’est un appartement, demandez-lui le montant des charges de copropriété.
  • Confirmez avec lui les détails et prestations du bien énoncés dans l’annonce. Si le bien possède 3 chambres, dîtes-lui simplement : « Donc c’est une maison avec 3 chambres ? »… Lorsque vous lui poserez cette question, il vous donnera normalement tout seul toutes les caractéristiques du bien…
  • Enfin, demandez-lui de vous envoyer d’autres photos du bien via votre boîte mail. Si après le visionnage des photos le bien ne vous emballe pas, n’allez pas le voir, ça ne servira strictement à rien.

– si c’est une agence :

  • demandez également où est situé le bien. Malheureusement, il est très rare que les professionnels vous donne l’adresse exacte. En effet, leur principale crainte est que vous alliez directement négocier avec le propriétaire. Ils vous transmettent en général un quartier, un nom de village où une zone.
  • comme pour un particulier, vous devez demander le montant de la taxe foncière et des charges de copropriété (si s’en est une).
  • Confirmez également les prestations du bien avec l’agence.
  • A l’inverse des particuliers, les agences ont des fiches complètes relatives aux biens. Demandez-leur de vous envoyer la fiche qui vous intéresse par mail. Cette fiche est un récapitulatif de toutes les informations relatives au bien, une description complète dans laquelle est souvent mentionnée la surface des pièces, le montant des charges…
  • Enfin, demandez plus de photos.

2 points extrêmement importants :

NE PARLEZ JAMAIS DE PRIX AU TELEPHONE !

NE FIXEZ PAS DE RENDEZ-VOUS DE SUITE !

En effet, attendez de recevoir les photos supplémentaires et calculer votre rentabilité afin de vérifier si l’investissement envisagé est viable ou non.

A présent, et c’est là que tout devient intéressant…

Vous devez inspecter TOUS LES SITES, j’insiste TOUS LES SITES des agences immobilières de l’endroit où vous voulez investir…

C’est extrêmement important !

Pourquoi ?

Tout simplement, car un bien peut se trouver dans plusieurs agences en même temps à des prix complètement différents.

Je vais vous raconter une de mes expériences :

Avec ma femme, nous cherchions une maison. Notre budget était de 200000 euros . Je me rend donc sur le site d’une première agence.

Petite astuce, si votre budget maximal est de 200000 euros, recherchez des biens de 210000 voire 220000 euros maximum, le prix étant toujours négociable.

Je rentre donc mes critères de recherche à savoir une maison de 3 chambres minimum aux alentours de Carcassonne, budget 220000 euros.

Là, je tombe sur une magnifique maison avec 3 chambres, en l’occurrence 3 suites parentales, pierres apparentes, cuisine entièrement équipée, une pièce à vivre de 60m2, pour une superficie totale de 180m2.

Prix affiché : 219000 euros.

J’appelle donc l’agence concernée, et j’obtiens tous les renseignements dont j’ai besoin(ce que je vous ai énoncé plus haut). Je ne fixe aucun rendez-vous et ne parle pas de prix. Je leur dit simplement que je vais étudier ce bien et que je les rappellerai plus tard si je souhaite la visiter… Elle m’envoi donc la fiche descriptive du bien.

Je fais ensuite le tour des agences de la région via Internet, et là je tombe sur la même maison à 201000 euros ! Soit 18000 euros de différence d’une agence à une autre…

Je fais exactement la même manipulation que précédemment…

Je continu mes recherches et je tombe sur une autre agence où le prix affiché pour cette même maison est 199000 euros… Toujours pareil, mais je ne m’emballe pas…

Je vais sur un site d’annonces de particulier, et là surprise, je vois la maison à 189000 euros et c’est le propriétaire lui-même qui publie l’annonce… Ce qui signifie que je ne paye pas de frais d’agence et je peux négocier directement avec le particulier !!!

C’est pourquoi, en plus de rechercher dans toutes les agences,

VOUS DEVEZ ACTUALISER AU MOINS UNE FOIS PAR JOUR VOTRE RECHERCHE SUR LES SITES D’ANNONCES DE PARTICULIER… tels que leboncoin ou seloger pour les plus connus…

C’est indispensable…

Je continu mes recherches et malheureusement je ne trouve pas moins cher pour cette maison…

GRÂCE A CETTE METHODE, J’AI PU CONSTATER UNE DIFFERENCE DE 30000 EUROS D’UN SITE A L’AUTRE POUR LE MÊME BIEN !!!

Si je m’étais contenté de la première annonce, ma base de négociation aurait été 219000 euros.

J’appelle donc le particulier et lui demande les questions « obligatoires » que j’ai énoncé plus haut… J’arrive à avoir l’adresse exacte du bien, et je constate en allant sur le logiciel StreetView que la maison se trouve dans une toute petite ruelle dans laquelle il est impossible de se garer.

Vous devez savoir, que lorsqu’un bien en agence à du mal à se vendre, le propriétaire perd patience et poste lui-même sa propre annonce. Cette annonce est forcément moins chère, car les frais d’agence sont exclus.

Je ne suis même pas allé voir le bien, car l’endroit dans lequel il se trouvait n’était pas du tout facile d’accès.

Tout ça pour vous dire qu’il est :

INDISPENSABLE DE REGARDER TOUTES LES AGENCES SANS AUCUNE EXCEPTION !!!

En effet, en plus des différences de prix, les agences ont ce que l’on appelle des exclusivités…

cle-en-acier-pour-portes-de-meublesL’exclusivité, c’est quoi ?

C’est le fait qu’une agence mette en vente un bien, et que ce bien là ne soit en vente que dans CETTE agence là.

Si vous ne les regarder pas toutes, vous ne trouverez pas VOTRE exclusivité… C’est ce qui s’est passé pour l’achat de mon premier bien… C’était une exclusivité de l’agence !

Je vous l’accorde, cette méthode prend un peu de temps, mais les économies que vous pouvez réaliser ne sont pas négligeables… 

Lors de votre recherche, vous aurez besoin du logiciel Castorus… il est indispensable pour trouver LA bonne affaire !

Exemple : vous trouvez un bien qui vous intéresse à 70000 euros… malheureusement vous ne savez pas si cette annonce à été modifiée, si le prix a changé…

Grâce à Castorus, vous pouvez connaître l’historique de prix de l’annonce, élément primordial lors de la négociation…

CONCLUSION

Vous devez utiliser cette méthode !

Elle est selon moi, INDISPENSABLE…

Vous aurez des déceptions, des moments d’adrénaline lors de vos recherches en pensant avoir trouver LA bonne affaire… malheureusement non !

C’est le jeu de l’immobilier !

                                                                                                               Jonathan Jourdan

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