Investissement locatif dans un immeuble

Investissement locatif dans un immeuble

Vous allez voir dans cet article, qu’investir dans un immeuble n’est pas forcément plus risqué au contraire.Le-premier-immeuble-foret-du-monde

En effet, acheter un bien composé de plusieurs lots vous permet de minimiser les risques !

Prenons un exemple :

Vous achetez un appartement, vous avez un locataire en place qui vous verse un loyer de 500 euros/mois. Ce locataire, pour plusieurs raisons décide de partir… Vous êtes donc obligé de payer votre mensualité de prêt en attendant qu’une autre personne vous loue l’appartement.

En achetant un immeuble de 4 appartements, si un des locataires décide de partir, les 3 autres vous combleront cette mensualité.

Vous allez donc me dire que si l’un des 4 décide de partir je devrais quand même payer une partie de mon emprunt…

Je vous réponds NON !… Pourquoi ?

Lorsque vous achetez un objet à l’unité, vous allez forcément le payer plus cher que si vous en prenez plusieurs du même type : une patate seule coûtera plus chère, que si vous achetez 5kg de patate d’un coup !

L’immobilier fonctionne de la même façon… Un appartement seul coûtera 80000 euros, un immeuble de 4 appartement vous coûtera 290000 euros et non 320000 euros !

Cette « réduction » vous permet donc d’anticiper le départ d’un de vos locataires et donc de minimiser les risques liés à votre emprunt… Ce mécanisme vous permet donc d’avoir une RENTABILITE PLUS IMPORTANTE LORSQUE TOUT VOS APPARTEMENTS SONT LOUES !

En effet, 290000 euros sur 25 ans actuellement :

Mensualité : 1450 euros/moisPhotos-nice-photos-nice-Lamartine-24-rue-palais-Lamartine-10-2-images

Si les 4 appartements sont loués 500 euros/mois : 2000 euros/mois de revenus locatif…

Si l’un des locataires décide de partir, effectivement les autres vous couvrent le montant du prêt…

L’autre avantage d’être propriétaire d’un immeuble, est que vous ne payez pas de charges de copropriété.

Vous êtes le patron !

Autre avantage (et il y en a), vous avez le droit de vendre les appartements à la découpe… La plus-value que vous allez réaliser sera donc plus importante, mais attention vous ne serez plus seul propriétaire de l’immeuble, vous allez donc payer des charges de copropriété !

De plus, comparativement à l’achat d’un appartement seul, les frais de notaire seront moins importants pour l’achat d’un immeuble.

Exemple : vous allez payer environ 5000 euros de frais de notaire pour l’achat d’un appartement à 50000 euros.

En revanche, les frais d’acquisition d’un immeuble de 3 appartements à 140000 euros s’élèveront à environ 10500 euros….

Faîtes le calcul !

Sur le marché immobilier, les futurs acquéreurs d’immeubles se font beaucoup plus rares, il y a également un nombre d’annonces moins important que pour une maison ou un appartement…

Votre marge de négociation sera donc beaucoup plus importante que pour d’autres biens !

Il y a également quelques inconvénients à investir dans un immeuble vous vous en doutez…

Effectivement, le montant de la taxe foncière sera plus important, elle peut être très importante pour ce type de bien… Renseignez-vous avant d’acheter !

De plus, si des travaux sont à réaliser au niveau de l’immeuble : façade, toiture… Vous serez SEUL à payer, car seul propriétaire !

C’est pour cela qu’avant tout achat d’un immeuble, vous devez impérativement analyser les travaux à prévoir… demandez à l’agent ou au particulier qui vend l’immeuble les derniers travaux réalisés et les futurs à prévoir !

Vous allez également avoir une rotation des locataires plus importante, la gérance sera donc plus contraignante…

L’achat d’un immeuble est évidemment plus cher à l’achat, le prêt sera donc plus difficile à obtenir à moins d’avoir une rentabilité intéressant ce qui sera probablement le cas !vente-bureaux-3727-m2-divisibles-434 (1)

Si vous décidez d’acheter un immeuble, les compteurs d’eau et d’électricité des différents appartements doivent être séparés, ce n’est pas une obligation , mais fortement recommandé.

En effet, si tel est le cas, le calcul des charges sera largement plus facile qu’avec des compteurs communs !

Si ce n’est pas le cas, les compteurs sont un bon argument de négociation…

CONCLUSION

– Points forts :

  • pas de charges de copropriété
  • frais de notaire réduits
  • marge de négociation plus importante, car moins d’acheteurs
  • prix au m2 plus faible
  • vous minimisez les risques si l’un des locataire décide partir
  • rentabilité plus importante

– Points faibles :

  • prix global plus élevé (forcément)
  • gérance locative plus contraignante
  • travaux entièrement à votre charge
  • taxe foncière plus élevée

En conclusion, l’achat d’un immeuble peut être un TRES BON investissement, grâce à une rentabilité plus importante.

Cependant, vous devez être attentif aux compteurs et à l’état de l’immeuble, c’est extrêmement important… Si vous devez refaire la façade, les bénéfices que vous pourrez réaliser serons moins important voire inexistant !

VOUS ETES LE PATRON !

Jonathan Jourdan

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