Investissement locatif, c’est quoi ?

Investissement locatif, c’est quoi ?

Vous pouvez investir pour 2 types de personnes : Vous et les autres !

Vous n’allez évidemment pas enrichir les autres, mais vous allez permettre à une personne d’habiter dans un bien qui VOUS appartiendra.accueil1

Le but étant de gagner de l’argent sur le bien que vous allez mettre à leur disposition. Jusqu’ici je ne vous apprend rien !

Pour tous les biens qui vous intéressent, vous allez devoir calculer la rentabilité de ce bien.

Il existe 3 types de rentabilité : brute, nette et nette nette.

Il faut savoir qu’un investissement n’est pas toujours rentable, il convient de calculer précisément ce que cet investissement va vous couter et vous rapporter.

  • La rentabilité brute :

Formule de calcul : (loyer annuel hors charges) / prix d’achat du bien x 100

Exemple : 4800 (400 euros de loyer x 12) / 50000 euros x 100 = 9,6%

Quelle est la différence entre rentabilité brute et nette ?

Le calcul de la rentabilité brute ne prend pas en compte les charges diverses et les frais d’entretien liés au bien. Ce calcul permet simplement d’avoir une idée sur l’intérêt ou non d’investir.

Pour avoir une idée plus juste de sa rentabilité, vous devez calculer ce que l’on appelle le calcul du rendement net avant impôts, soit la rentabilité nette. Pour ce faire, vous devez simplement intégrer au calcul de la rentabilité brute les charges (taxe foncière, charges de copropriété) et autres frais liés au bien.

La taxe foncière est un impôt que TOUT les propriétaires payent annuellement, et qui varie en fonction du type de bien et de la zone géographique dans laquelle il se trouve.

  • La rentabilité nette : 

Formule de calcul : 

((loyer annuel + charges locatives) – charges et frais divers) / prix total d’achat x 100

Exemple en reprenant les chiffres précédents :

(4800 + 40) – 1480 / 50000 x 100 = 6,72%

Les 1480 euros correspondent à 1000 euros de taxe foncière et 480 euros de charges de copropriété.

Ce résultat signifie que pour 100 euros investis, vous gagnez 6,72 euros. Sous réserve évidemment que votre logement soit loué toute l’année.

Le rendement NET NET alors c’est quoi ?

Il s’agit tout simplement de la rentabilité nette après impôts !

Imaginons que vous êtes dans la tranche d’imposition des 30%. Vous déclarez votre investissement au régime micro-foncier (soit un abattement de 30%).

  • La rentabilité nette nette :

Vous devez préalablement calculer le montant des impôts.

Formule de calcul montant des impôts :

((400 x 12) – 30%) x 30% = 1008 euros

Formule de calcul rentabilité nette nette :

(4800 + 40) – 1480 – 1008 / 50000 x 100 = 4,7%

Au final, votre investissement aura une rentabilité de 4,7%. Soit un gain de 4,7 euros pour 100 euros investis. 

C’est quand même mieux qu’un livret A non ?

Nous pouvons donc constater une différence de 5% entre la rentabilité brute souvent annoncée par les agents immobiliers et la rentabilité finale ! 

C’est pourquoi, vous devez faire le calcul de votre côté en ayant demandé préalablement le montant de toutes les charges.Big percent

Ce calcul est valable pour TOUS les biens et TOUS les types d’investissement.

Idéalement, votre revenu locatif mensuel doit vous permettre de payer votre mensualité de prêt, votre taxe foncière mensuelle et vos charges de copropriété. C’est ce que l’on appelle communément l’auto-financement d’un bien.

Beaucoup de personnes, pensent que le fait de payer uniquement son crédit grâce à son revenu locatif permet au bien de s’auto-financer, C’EST FAUX !… Tout simplement car à la fin de l’année vous devrez rajouter de votre poche la taxe foncière et les charges.

Exemple : votre prêt vous coûte 300 euros par mois, la taxe foncière est de 1200 euros soit 100 euros par mois et les charges de copropriété 40 euros par mois. Vous devez louer votre bien minimum 440 euros afin qu’il puisse s’auto-financer, et non pas 300 euros !

CONCLUSION

L’investissement locatif est donc le fait d’acheter un bien afin de le mettre à disposition d’un locataire. Pour ce faire, vous devez calculer la rentabilité NETTE NETTE avant d’acheter n’importe quel bien en investissement locatif.

Je rappelle que le calcul des rentabilité brute et nette, vous permet simplement d’avoir une idée sur la viabilité ou non de l’investissement.

N’oubliez pas de demander le montant de la taxe foncière et des charges de copropriété afin d’acheter quoique ce soit.

N’écoutez pas les agents immobiliers lorsqu’ils vous annoncent un pourcentage de rentabilité.

A vous de jouer !

Jonathan Jourdan

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